最近、不動産業界で賑わっているトピックスの一つに「2022年問題」があります。
業界内では、一つの問題として捉えられていますが、この問題の本質を探っていくとともに、マイホーム購入者にとってどのような影響があるのかを解説していきます。
目次
土地の価格が下落するかも！？2022年問題とは？
あなたは『2022年問題』をご存知でしょうか。
『2022年問題』とは、主に都市部にて指定されている「生産緑地」が、2022年に指定を解除され住宅用地として大量に供給され、それによって不動産価値が急落する可能性を指摘するものです。
「今まで、住宅用の土地として活用できなかった生産緑地を住宅用の土地として開放するよ」というようなイメージです。
なんとなく、プラスのイメージに感じられますが、土地が市場に一斉に出回るため、不動産の需給バランスが崩れてしまい、価格が下落する可能性があるのです。
生産緑地制度については、国土交通省が公表している情報（生産緑地制度）も一緒にご確認下さい。
どうして『生産緑地』として土地を活用していたの？？
『生産緑地』の制度は1992年に遡ります。
1992年の生産緑地法によって定義された土地制度の一つで、土地を最低30年は農地、緑地として活用する代わりに固定資産税の優遇や相続税の猶予をしますよ。という制度になります。
生産緑地法において、生産緑地は、
- 良好な生活環境の確保に相当の効用があること
- 公共施設等の敷地として適していること
- 農林漁業の継続が可能であること
- 500m2以上(2017年改正で300m2)の規模であること。
このように定義されています。
これにより、広大な土地を保有する地主は固定資産税が大幅に免除され、相続税が猶予されていました。
その代わり、土地の所有者に対しては「30年間の営農義務」が課されるという制度です。
多くの生産緑地が住宅地へと変わる
ここ30年の時代背景や法改正などによって、生産緑地に関する制度も大きく変化してきました。
1992年の生産緑地法で農地、緑地として扱われた土地は、30年が経過して住宅用地として開放されようとしています。
これにより、これまで住宅用地として扱うことが出来なかった土地は住宅用地として販売されることになります。
しかし、人口の減少、ライフスタイルの変化などによって、マイホームを購入する人が比例して増えるのかというと、そんなことはないでしょう。
当時、制度を作った人間は、30年先の2022年がこのような時代になるとは予想できなかったわけで、時代の流れに完全にミスマッチしている状態です。
よって、需給バランスが大幅に崩れて土地の価格も下落することも想定されます。
これからマイホームを購入しようと考えている人にとっては、注目に値します。
もし、土地や不動産の需給バランスが大幅に崩れるようなことが起こるのであれば、それは住宅産業そのものに大きな影響を及ぼします。
場合によっては、国をあげた支援や補助制度も期待できるかもしれませんね。
生産緑地は三大都市圏に集中しています
生産緑地法によって生産緑地として指定されているエリアは、主に都市部の住宅地近辺に集中しています。
平成29年の『都市計画概況調査』によると、生産緑地地区は全国で12,972.5ヘクタールとなっています。
エリア別の内訳では、関東に半数以上が集中し、次に近畿、中部と続きますが、他のエリアではほとんど指定されていません。
都道府県別で特に多いのは、東京都、大阪府の他、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県と都市部に集中していることが分かります。
千葉県の生産緑地地区はどの地域なの？？
もう少し掘り下げていきます。千葉県の『生産緑地』は具体的にどのエリアになるのでしょうか。
千葉県のWebサイトによると、令和2年12月31日時点での生産緑地地区決定状況によると、3,885地区、1,051.25ha（ヘクタール）となっています。
具体的な地域名は、千葉市、市川市、船橋市、木更津市、松戸市、野田市、成田市、佐倉市、習志野市、柏市、市原市、流山市、八千代市、我孫子市、鎌ケ谷市、君津市、富津市、四街道市、袖ヶ浦市、印西市、白井市、富里市になります。
特にここでは、千葉市、市原市、四街道市が我々は特に気になるエリアですが、千葉市では、美浜区を除く全ての行政区で生産緑地地区があります。
もし、あなたが近隣の地域に家を購入する予定があるのであれば、生産緑地事情についてもチェックしておくべきです。
今はマイホームを購入するべきではないのか？
生産緑地が開放されて住宅地になり、しまいには市場に出回るパイが増えて、土地の価格が下落するなんて言われています。
今年か来年の近々、マイホームを購入しようと考えている方は、特に注目するべきポイントです。
とはいえ、ワイホームを購入するタイミングを先送りにする必要があるのかないのかは正直わかりません。
個人的には、今は動かない方がいいと思いますが、生産緑地に該当する地域でなければ、大きな影響は受けない可能性もあります。
冷静になって『待ち』のスタンスでいても、いい場所であれば誰かに先を越されてしまいますので、その辺はしっかり天秤にかける必要があるのです。
今回は、生産緑地制度にまつわる『2022年問題』について、お伝えしました。