千葉市でマイホームを購入する時に、最初に決めることの一つとして、『建売住宅』にするか『注文住宅』にするかを決める必要があります。
『建売住宅』にするか『注文住宅』にするかによって、マイホーム購入までのプロセスが大きく変わります。
さらに、プロセスだけでなく、その裏に隠された真実についても目を向けなければなりません。
本記事のタイトルはややインパクトがある見出しとなっていますが、その違いをしっかりと理解して、冷静に見極める眼力を養っていただければと思います。
目次
建売住宅をご存知ですか？
『建売住宅』とは、ハウスメーカーが土地を購入し、区画整備をして、戸建を建てます。
この時点では、まだ入居者は決まっていません。ハウスメーカーとしては、商品となる住宅を作り、購入してくれる人を探す必要があります。
少し大袈裟に聞こえるかもしれませんが、開発案件ということになります。
既に建築が完了した状態のものをオープンハウスや展示品として案内して、マイホーム購入希望者に販売します。
画一的なデザインや仕様になることが多い
建売住宅は、買い手が決まっていない状態で、ハウスメーカーが建築します。
当然ですが、売れるか売れないかは分かりません。希望する販売価格で売れなければ価格を下げるなどして、赤字になってでも売り切らなければなりません。
そういった意味では、個性的なデザインやこだわった材質を使うのではなく、どちらかと言えば、万人受けするような仕様になります。
価格帯はハウスメーカーによって様々
あなたはこのような疑問を抱いたことはないでしょうか。
「同じエリア、同じような間取りなのに、なぜ販売価格がこれほどまでに違うのか」
建売住宅でも、価格帯は様々です。
これは当たり前の話ですね。
アパレルの世界でも、ファストファッションは低価格帯の商品が陳列されていますが、セレクトショップやブティックでは、高価格帯の商品が陳列されています。
これらは、素材や仕立てがまるで違うからです。
住宅の世界でも同じです。
壁紙の素材から、使用する木材、ドアノブやキッチンなどに至るまで、様々な価格帯で構成されています。
これは、建売住宅を販売するハウスメーカーがどのような人をターゲットにしているかによって、ベースとなる材料に差をつけているのです。
将来的にどこかしら不満になる箇所が出る可能性は高い
建売住宅は注文住宅と異なり、100%あなたの仕様に作られた家ではありません。
万人ウケする様に作られていて極端な話、及第点の住宅であると言い換えることができます。
あなたにとって、100点満点ではないというところから、住むうちにどこかしらの不満は生まれることや予期せぬ問題点が生じることはある程度覚悟しましょう。
注文住宅をご存知ですか？
続いて『注文住宅』についてです。
『注文住宅』とは、土地から探して購入し、設計士と打ち合わせをしながら、間取り、デザイン、材質、素材、器具などを決めて建てる住宅のことを言います。
フルオーダー・フルカスタムが可能
注文住宅を建てる最大のメリットは、なんといっても、間取りやデザイン、扉の取っ手から外壁の仕様まで、内外装全てオリジナルの仕様に仕上げることができる点です。
細部までこだわり抜く事ができる注文住宅は、多くの人の憧れです。
今でも、一度購入した住宅を『終の住処』にするつもりにする人は多く、購入時には一生に一度の買い物と捉えて、とことんこだわり抜く人が大半です。
実際に、多少無理をしてでもこだわりのある仕様にして、暮らしを快適にしたいと思う人がいるくらいですから。
フルオーダー・フルカスタムできる注文住宅は、マイホーム購入を検討する人にとって、必ず選択肢に入る商品になります。
価格は建売住宅より高くなる
基本的に、注文住宅は建売住宅よりも高くなることを理解しなければなりません。
参考までに、注文住宅（土地+建物）は3,000万円台、対する建売住宅（土地+建物）は2,000万円台が相場で、坪単価も建売住宅のほうが安い傾向にあります。
もちろん、この数字は地価によって変動しますので、地域によって事情は異なります。
注文住宅の場合、上を見ればキリがありませんが、平均的な注文住宅でも、坪単価で10万円〜高くなるイメージです。
価格が高くなるということは、月々のローン返済額も上がりますので、収入状況に応じた判断が必要になるでしょう。
収入が上がることを見越してローンを組む事が出来たこれまでの時代とは異なり、「現在の収入のままでも、将来返済することができるのか」を基準に判断するべきだと思います。
ただし、今の時代は共働き世帯であることが前提になりますので、2馬力で考えた世帯収入をベースにして、返済金額を考えて問題無いと思います。
リフォームやリノベーションもしやすい？
注文住宅は設計士が図面の作成から取り掛かるのが通例です。
ですので、必ず住宅を販売したハウスメーカーには、設計図が残っています。
戸建て住宅を購入してから、20年、30年と月日が経過した頃、家族構成が変わり、入居者自身も高齢化することで、ライフスタイルも大きく変化します。
理想を言えば、その時々に合った間取りや設備にしたいですし、考えるリフォームやリノベーションを検討するのもちょうどこの頃になります。
設計図面がきちんと残っていれば、途中でトラブルなどもなくリノベーションを進めることができるのです。
戸建てのリノベーションは要注意
少し余談ですが、一点注意したいことがあります。
壁紙の変更や外壁塗装、水回りの設備の入れ替えのようなリフォームに関しては、一般的な業者であれば問題なく対処できますが、リノベーションの場合、そうはいきません。
特に、戸建てのリノベーションは難易度が高く、実際に壊してみないと分からないような手探り状態で作業を進めることも非常に多いようです。
マンションの場合は、間取りや構成を画一的に作っているため、『どこがどうなっていて』というのが予想できるのですが、戸建ての場合は一つ一つが違った作りになっているので、非常に難しいようです。
この際に図面があれば良いのですが、その図面も他社が作業する場合、2-30年前の話という事もあり簡単に入手することは出来ないと思います。
建売住宅には何かしらの欠点があると考えた方がいい！？
ここからが本題です。
建売住宅と注文住宅の違いについてはご理解いただけたと思います。
既にある程度、ご理解いただけているとは思いますが、建売住宅を買うということは、これから購入するマイホームに対して、何かしらの納得しない部分の妥協点を見出すという作業になります。
こんなことを書くと、ハウスメーカーからクレームが来そうですが、建売住宅を買うということはそういうことです。
建売住宅には何かしらの欠点や欠陥があるかもしれません。
それが、建物のことであればまだいいですが、土地柄の問題や地盤の問題といった改善が難しい点であれば、損切り覚悟で売りに出すことも考えなければなりません。
建売住宅に関しては、誰も住んだことがないので、欠陥や問題点がまだ浮き彫りになっておらず、ババを引く可能性があるのは、購入者であるあなたなのです。
注文住宅であれば、土地から選び、一つ一つハウスメーカーと打ち合わせをしながら決めていくので、納得できる部分がほとんどでババを引くということは、きちんと打ち合わせや準備をすればまずありません。
建売住宅を買うなら中古住宅を買った方がマシ
建売住宅も一度住んでしまえば中古住宅です。
そして、引き渡しが完了した時点でその価値は急降下します。
その理由は、住宅には本来の価値に加えてハウスメーカーの利益が乗っかっているからです。
そして、あなたは人生を賭けた壮大なババ抜きゲームに参加することになります。
建売住宅は不備や問題点がまだ見つかっていない状態だということを認識しておきましょう。
逆に、中古住宅は何かしらの不備や問題があったから、売りに出されているというわけです。
当然、価格は中古価格です。ハウスメーカーの利益も乗っていません。
もしかしたら、住宅を適正な価格、価値で購入できる方法は中古住宅なのかもしれません。
この話は今度ゆっくりすることにしましょう。
このようなことからも、建売住宅はとてもコスパが悪く、将来にわたる満足度も低くなる可能性がとても高いと私は思います。
自分たちの思い通りに作られていない住宅を購入するということは、この先、どのようなババを引いてしまうか分からないということをキチンと理解しておきましょう。
注文住宅か中古住宅の二択で考えたらどうか？
マイホームを購入する際の選択肢として、私だったら、注文住宅と中古住宅の2択で考えます。
あなた自身が『住む』という環境に対して、こだわり抜きたいのであれば、注文住宅を選択するべきです。
一方で、マイホームを資産としても見たい、将来、マイホームを有効活用するために様々な選択肢を残しておきたいという人は、中古住宅を中心にマイホームを探すといいでしょう。
中古住宅は築年数にもよりますが、建物の価値が大きく目減りすることが少ないため、マイホーム購入のために支払った金額といざ売却するときの金額をを極限まで縮めることが可能です。
そうする事で、投資的な観点からも優良物件ということになるのです。
中古住宅は何かしらの問題があったから売りに出されているケースがほとんどです。
それでも、中古住宅だと納得して買うのと新築の建売住宅を購入して、後から問題点に気がつくのでは、精神的な部分で大きな差があります。
このような理由から、建売住宅の購入を筆者はおすすめできないのです。
千葉市でマイホームを購入しようと検討されているあなたは参考になりましたでしょうか。この記事の内容が全て正しいとは思いませんが非常に参考になる考え方ではないかと思います。
一生に一度の大きな買い物です。可能な限り、間違いのないようにしていただきたいと思います。